Πλήρης οδηγός αγοράς διαμερισμάτων «πράσινα»: Κίνδυνοι και Βήματα (2026)

Η αγορά διαμερισμάτων «πράσινα» παραμένει ένας από τους πιο δημοφιλείς τρόπους απόκτησης ακινήτου σε πόλεις όπως το Πλόβντιβ, τη Σόφια και τη Βάρνα. Ο κύριος λόγος είναι η τιμή – συχνά 20% έως 30% χαμηλότερη από τα έτοιμα σπίτια.

Παρά το οικονομικό όφελος, η αγορά ακινήτου υπό κατασκευή κρύβει συγκεκριμένους κινδύνους. Σε αυτό το άρθρο θα εξετάσουμε ολόκληρη τη διαδικασία – από τον έλεγχο του επενδυτή έως τη τελική μεταβίβαση – για να σας βοηθήσουμε να κάνετε μια ενημερωμένη επιλογή και να προστατέψετε την επένδυσή σας.

Τι σημαίνει «αγορά πράσινα»;

Ο όρος «πράσινα» σημαίνει αγορά ακινήτου που δεν έχει ακόμη κατασκευαστεί ή τεθεί σε λειτουργία. Στην πράξη, αγοράζετε «δικαίωμα κατασκευής» ή μελλοντικό περιουσιακό στοιχείο.

Η διαδικασία συνδέεται με τρία βασικά στάδια κατασκευής, που ρυθμίζονται από τον Νόμο Χωροταξίας (ЗУТ):

Πράξη 14 (Τραχιά κατασκευή): Η δομή του κτιρίου είναι ολοκληρωμένη, η στέγη είναι τοποθετημένη. Σε αυτό το σημείο, το ακίνητο υπάρχει ως ξεχωριστό αντικείμενο και η κυριότητα μπορεί να μεταβιβαστεί με συμβολαιογραφική πράξη.

Πράξη 15: Το κτίριο είναι πλήρως ολοκληρωμένο. Υπογράφεται έγγραφο που πιστοποιεί ότι η κατασκευή συμμορφώνεται με τα εγκεκριμένα σχέδια.

Πράξη 16 (Άδεια κατοίκησης): Αυτή είναι η τελική σφραγίδα. Το κτίριο είναι κατοικήσιμο, έχει συνδέσεις ηλεκτρικού ρεύματος και νερού και τεθεί σε λειτουργία.

Σημαντικό: Οι τράπεζες χρηματοδοτούν πολύ πιο εύκολα ακίνητα που έχουν ήδη Πράξη 14 ή Πράξη 15. Η χρηματοδότηση ακινήτου σε αρχικό στάδιο (εκσκαφή) συνήθως απαιτεί προκαταβολή ή εγγύηση με άλλο ακίνητο.

Βήμα 1: Έλεγχος επενδυτή και ακινήτου

Πριν πληρώσετε οποιαδήποτε προκαταβολή (κατάθεση), πρέπει να κάνετε ενδελεχή έρευνα. Η αναζήτηση για «διαμερίσματα πράσινα Πλόβντιβ» ή «ακίνητα Σόφια» θα σας δώσει εκατοντάδες αποτελέσματα, αλλά δεν είναι όλες οι προσφορές ασφαλείς.

Τι να ελέγξουμε για τον κατασκευαστή/επενδυτή;

Εμπορικό Μητρώο: Ελέγξτε το ιστορικό της εταιρείας στο Εμπορικό Μητρώο. Υπάρχουν κατασχέσεις; Ποιος είναι ο ιδιοκτήτης;

Ιστορικό ολοκληρωμένων έργων: Επισκεφτείτε παλαιότερα κτίρια του ίδιου κατασκευαστή. Ποια είναι η ποιότητα κατασκευής μετά από 5 χρόνια; Υπάρχουν διαρροές ή ρωγμές;

Φόρουμ και κριτικές: Αναζητήστε γνώμες στο «bg-mamma» ή σε εξειδικευμένες ομάδες «ακίνητα» στο Facebook.

Έλεγχος γης (Οικόπεδο)

Ο μεγαλύτερος κίνδυνος είναι αν η γη πάνω στην οποία γίνεται η κατασκευή είναι υποθηκευμένη υπέρ τράπεζας που έχει δανείσει στον κατασκευαστή.