Προκαταρκτική σύμβαση αγοράς ακινήτου: 7 παγίδες και συμβουλές

Η υπογραφή προκαταρκτικής σύμβασης αγοράς ακινήτου είναι η πιο κρίσιμη στιγμή στη διαδικασία απόκτησης κατοικίας. Αυτό είναι το έγγραφο που καθορίζει την τιμή, τις προθεσμίες και την κατάσταση του ακινήτου, πριν φτάσετε στον συμβολαιογράφο.

Πολλοί αγοραστές θεωρούν ότι αυτό είναι απλώς μια τυπικότητα, αλλά η αλήθεια είναι ότι η προκαταρκτική σύμβαση είναι η κύρια ασφάλειά σας, ειδικά κατά την αγορά ακινήτου πράσινα.

Τι είναι η προκαταρκτική σύμβαση σύμφωνα με το νόμο;

Σύμφωνα με το άρθ. 19 του Νόμου Υποχρεώσεων και Συμβολαίων (ЗЗД), η προκαταρκτική σύμβαση πρέπει να περιέχει όλους τους ουσιαστικούς όρους της οριστικής σύμβασης (της συμβολαιογραφικής πράξης).

Σημαντικό: Αυτή η σύμβαση δεν μεταβιβάζει την κυριότητα! Είναι μια υπόσχεση για μελλοντική σύναψη οριστικής σύμβασης. Εάν ένα από τα μέρη αποσυρθεί, το άλλο μπορεί να υποβάλει αίτηση βάσει του άρθ. 19, παρ. 3 του ЗЗД ενώπιον του δικαστηρίου για να κηρύξει την προκαταρκτική σύμβαση ως οριστική.

7 «παγίδες» και κρίσιμα σημεία προς έλεγχο

1. Αναπροσαρμογή τιμής (Ρήτρα «Πληθωρισμός»)

Τελευταία, πολλοί κατασκευαστές συμπεριλαμβάνουν ρήτρες που τους επιτρέπουν να αυξήσουν την τιμή μετά την υπογραφή, εάν οι τιμές των υλικών αυξηθούν.

Σύσταση: Επιμείνετε σε σταθερή τιμή. Εάν η αναπροσαρμογή είναι αναπόφευκτη, πρέπει να έχει όριο (π.χ. όχι περισσότερο από 5%) και να συνδέεται με επίσημο δείκτη (όπως αυτός του NSI).

2. Προθεσμία για θέση σε λειτουργία (Πράξη 16)

Οι συμβάσεις για διαμερίσματα πράσινα είναι συχνά ασαφείς σχετικά με την τελική προθεσμία. «Η προθεσμία είναι 24 μήνες από την έναρξη κατασκευής» είναι επικίνδυνη διατύπωση, επειδή δεν ορίζει πότε ακριβώς ξεκινά η κατασκευή.

Σύσταση: Ορίστε συγκεκριμένη ημερομηνία (π.χ. έως 31.12.2025).

3. Ποινές για καθυστέρηση

Η σύμβαση πρέπει να είναι συμμετρική. Εάν χρωστάτε ποινή για καθυστέρηση πληρωμής, ο κατασκευαστής/πωλητής πρέπει να χρωστά ποινή για καθυστέρηση ολοκλήρωσης.

Παγίδα: Προσέξτε το «μέγιστο ποσό ποινής». Ορισμένοι κατασκευαστές περιορίζουν την ποινή στο 2-3%, κάτι που δεν τους παρακινεί να βιάζονται.

4. Περιγραφή βαθμού ολοκλήρωσης

«Σε σοβά και επίστρωση» μπορεί να σημαίνει διαφορετικά πράγματα.

Σύσταση: Ζητήστε λεπτομερές παράρτημα – μάρκα παραθύρων, τύπο εισόδου, εγκατεστημένες πρίζες για κλιματιστικά, καλοριφέρ κ.λπ.

5. Μεταβίβαση χωρίς βάρη

Βεβαιωθείτε ότι υπάρχει ρήτρα που υποχρεώνει τον πωλητή να εξαλείψει όλες τις υποθήκες και κατασχέσεις πριν από την ημέρα της συμβολαιογραφικής εκτέλεσης.