Полное руководство по покупке квартир «на зелено»: Риски и Шаги (2026)
Руководство по покупке недвижимости «на зелено». Узнайте о рисках, как проверить застройщика, схемы оплаты и значение Акта 14, 15 и 16.
Mister Imot
•5 мин чтения
Share:
Покупка квартир «на зелено» остается одним из самых популярных способов приобретения недвижимости в городах, таких как Пловдив, София и Варна. Основная причина — цена, часто на 20% до 30% ниже, чем готовое жилье.
Несмотря на финансовую выгоду, покупка недвижимости в стадии строительства несет специфические риски. В этой статье мы рассмотрим весь процесс — от проверки инвестора до финальной передачи — чтобы помочь вам сделать информированный выбор и защитить свои инвестиции.
Что означает «покупка на зелено»?
Термин «на зелено» означает покупку недвижимости, которая еще не построена или не введена в эксплуатацию. По сути, вы покупаете «право на строительство» или будущий актив.
Процесс связан с тремя ключевыми этапами строительства, регламентированными ЗУТ (Закон об устройстве территории):
Акт 14 (Черновая стройка): Конструкция здания завершена, крыша установлена. На этом этапе недвижимость существует как отдельный объект, и право собственности может быть передано нотариальным актом.
Акт 15: Здание полностью завершено. Подписан документ, подтверждающий, что строительство соответствует утвержденным проектам.
Акт 16 (Разрешение на использование): Это финальная печать. Здание пригодно для проживания, имеет подключения к электричеству и воде и введено в эксплуатацию.
Важно: Банки гораздо легче финансируют недвижимость, которая уже имеет Акт 14 или Акт 15. Финансирование недвижимости на ранней стадии (котлован) обычно требует первоначального взноса или залога другим имуществом.
Шаг 1: Проверка инвестора и недвижимости
Перед оплатой любого задатка (задаток), вы должны провести тщательное исследование. Поиск «квартиры на зелено Пловдив» или «недвижимость София» даст сотни результатов, но не все предложения безопасны.
Что проверить о застройщике/инвесторе?
Торговый реестр: Проверьте историю компании в Торговом реестре. Есть ли аресты? Кто владелец?
История завершенных объектов: Посетите старые здания того же застройщика. Каково качество строительства через 5 лет? Есть ли протечки или трещины?
Форумы и отзывы: Ищите мнения на «bg-mamma» или специализированных группах «недвижимость» в Facebook.
Проверка земли (Участок)
Самый большой риск — если земля, на которой ведется строительство, заложена в пользу банка, кредитующего застройщика.
Запросите актуальный эскиз и документ о праве собственности на землю.
Проверьте в Реестре недвижимости (через Агентство по регистрациим) обременения на участке.
Крупный план рук, держащих увеличительное стекло над чертежами и юридическими документами, проверка деталей, офисная среда, теплый свет
Шаг 2: Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Это самый важный документ в сделках «на зелено». Поскольку нотариальная передача часто происходит на более позднем этапе, предварительный договор — ваша единственная защита.
Какие пункты обязательно должны присутствовать?
Четкая схема оплаты: Точные даты или этапы (например, «10% при Акт 14»), когда суммы подлежат оплате.
Сроки завершения: Конкретные даты выдачи Акта 14, 15 и 16.
Штрафы: Что должен застройщик, если задержка на 6 месяцев? А если здание вообще не будет завершено?
Степень готовности: Детальное описание — какие будут окна, изоляция, будут ли межкомнатные двери, как будет передан квартира (на штукатурку и стяжку или под ключ).
Пункт об индексации цен: Остерегайтесь пунктов, которые позволяют застройщику повышать цену из-за инфляции или роста стоимости материалов. Постарайтесь договориться о «фиксированной конечной цене».
Совет: Никогда не подписывайте предварительный договор без консультации с адвокатом, специализирующимся на вещном праве. Стандартные формы инвесторов всегда защищают их интересы, а не ваши.
Шаг 3: Схемы оплаты «на зелено»
При покупке квартир у застройщика схемы оплаты различаются, но наиболее распространенные:
1. Стандартная (Сбалансированная) схема
10-20% при подписании предварительного договора (первый ковш).
30-40% при достижении уровня «крыши» (крыша/Акт 14).
30% при окнах и фасаде (до Акта 15).
10% при Акт 16 и нотариальной передаче.
2. Схема с большим первоначальным взносом (ниже цена)
Некоторые инвесторы (особенно в районах, таких как «Остромила» или «Смирненски» в Пловдиве) предлагают скидку, если вы заплатите 80-90% заранее.
Риск: Если застройщик обанкротится, вы потеряете почти всю сумму.
Выгода: Ниже цена за кв.м.
3. Схема с банковским кредитованием
Если вы используете ипотечный кредит, банк обычно выплачивает деньги траншами напрямую застройщику, после того как его эксперты подтвердят, что соответствующий этап завершен.
Изометрическая 3D иллюстрация плана квартиры в стадии строительства, различные этапы завершения показаны в секциях, кучи денег или монет, представляющие этапы оплаты
Риски при покупке недвижимости «на зелено» и как их избежать
Риск 1: Застройщик обанкротился или остановил строительство
Это кошмар каждого покупателя.
Защита: Не платите большие суммы авансом. Привяжите платежи к реально выполненной работе.
Риск 2: Недвижимость оказывается заложенной
Инвестор может заложить право на строительство или землю для финансирования проекта. Если он не погасит свой кредит, банк может забрать вашу квартиру, даже если вы полностью ее оплатили.
Защита: В предварительном договоре и нотариальном акте должно быть явно указано, что недвижимость передается «чистой от обременений». Запросите справку об отсутствии обременений в день сделки.
Риск 3: Расхождение в метраже
Часто «общие части» непропорционально велики или фактическая жилая площадь меньше ожидаемой.
Защита: Запросите архитектурный план с точными размерами еще до подписания.
Необходимые документы для сделки
Когда приближается момент передачи недвижимости (обычно при Акт 14 или Акт 15/16), вам понадобятся:
От застройщика:
Документ о праве собственности на землю/право на строительство.
Кадастровая схема недвижимости.
Налоговая оценка.
Справка об отсутствии обременений.
Разрешение на строительство и соответствующие Акты.
От покупателя:
Удостоверение личности.
Декларация о гражданстве и семейном положении.
Декларация по ст. 264 НПК (об отсутствии налоговых обязательств).
Документ о происхождении средств (для сумм свыше 30 000 BGN).
Счастливая молодая пара получает ключи от новой современной квартиры от агента по недвижимости, пустая комната с большими окнами, яркий солнечный свет, размытый городской вид снаружи
Заключение: Стоит ли риск?
Покупка квартир «на зелено» в городах, таких как Пловдив и София, — отличная инвестиция, которая может принести высокую доходность после завершения строительства. Ключ к успеху — не удача, а хорошая подготовка.
Тщательная проверка документов, консультация с юристом и выбор репутабельного застройщика — обязательные шаги.
Ищете недвижимость в Пловдиве или регионе? Просмотрите наши текущие предложения недвижимости «на зелено» от проверенных инвесторов на https://mrimot.com/ru/listings.
