Полное руководство по покупке квартир «на зелено»: Риски и Шаги (2026)

Покупка квартир «на зелено» остается одним из самых популярных способов приобретения недвижимости в городах, таких как Пловдив, София и Варна. Основная причина — цена, часто на 20% до 30% ниже, чем готовое жилье.

Несмотря на финансовую выгоду, покупка недвижимости в стадии строительства несет специфические риски. В этой статье мы рассмотрим весь процесс — от проверки инвестора до финальной передачи — чтобы помочь вам сделать информированный выбор и защитить свои инвестиции.

Что означает «покупка на зелено»?

Термин «на зелено» означает покупку недвижимости, которая еще не построена или не введена в эксплуатацию. По сути, вы покупаете «право на строительство» или будущий актив.

Процесс связан с тремя ключевыми этапами строительства, регламентированными ЗУТ (Закон об устройстве территории):

Акт 14 (Черновая стройка): Конструкция здания завершена, крыша установлена. На этом этапе недвижимость существует как отдельный объект, и право собственности может быть передано нотариальным актом.

Акт 15: Здание полностью завершено. Подписан документ, подтверждающий, что строительство соответствует утвержденным проектам.

Акт 16 (Разрешение на использование): Это финальная печать. Здание пригодно для проживания, имеет подключения к электричеству и воде и введено в эксплуатацию.

Важно: Банки гораздо легче финансируют недвижимость, которая уже имеет Акт 14 или Акт 15. Финансирование недвижимости на ранней стадии (котлован) обычно требует первоначального взноса или залога другим имуществом.

Шаг 1: Проверка инвестора и недвижимости

Перед оплатой любого задатка (задаток), вы должны провести тщательное исследование. Поиск «квартиры на зелено Пловдив» или «недвижимость София» даст сотни результатов, но не все предложения безопасны.

Что проверить о застройщике/инвесторе?

Торговый реестр: Проверьте историю компании в Торговом реестре. Есть ли аресты? Кто владелец?

История завершенных объектов: Посетите старые здания того же застройщика. Каково качество строительства через 5 лет? Есть ли протечки или трещины?

Форумы и отзывы: Ищите мнения на «bg-mamma» или специализированных группах «недвижимость» в Facebook.

Проверка земли (Участок)

Самый большой риск — если земля, на которой ведется строительство, заложена в пользу банка, кредитующего застройщика.

• Запросите актуальный эскиз и документ о праве собственности на землю.