Предварительный договор покупки недвижимости: 7 подводных камней и советы

Подписание предварительного договора покупки недвижимости — самый критический момент в процессе приобретения жилья. Это документ, который фиксирует цену, сроки и состояние недвижимости до обращения к нотариусу.

Многие покупатели считают, что это просто формальность, но на самом деле предварительный договор — это ваша основная страховка, особенно при покупке недвижимости на стадии строительства.

Что представляет собой предварительный договор по закону?

Согласно ст. 19 Закона об обязательствах и договорах (ЗЗД), предварительный договор должен содержать все существенные условия окончательного договора (нотариального акта).

Важно: Этот договор не передает право собственности! Это обещание заключить окончательный договор в будущем. Если одна из сторон откажется, другая может предъявить иск по ст. 19, п. 3 ЗЗД в суд для признания предварительного договора окончательным.

7 «подводных камней» и критических моментов для проверки

1. Индексация цены (Оговорка «Инфляция»)

В последнее время многие застройщики включают оговорки, которые позволяют им повысить цену после подписания, если цены на материалы вырастут.

Совет: Настаивайте на фиксированной цене. Если индексация неизбежна, она должна быть ограничена (например, не более 5%) и привязана к официальному индексу (например, к индексу НСИ).

2. Срок ввода в эксплуатацию (Акт 16)

Часто договоры на квартиры на стадии строительства неясны относительно крайнего срока. «Срок составляет 24 месяца с начала строительства» — опасная формулировка, потому что не определяет, когда именно начинается строительство.

Совет: Установите конкретную дату (например, до 31.12.2025 г.).

3. Неустойки за задержку

Договор должен быть симметричным. Если вы должны неустойку за задержку платежа, застройщик/продавец должен платить неустойку за задержку завершения.

Подводный камень: Обратите внимание на «максимальный размер неустойки». Некоторые застройщики ограничивают неустойку до 2-3%, что не мотивирует их торопиться.

4. Описание степени завершенности

«На штукатурке и стяжке» может означать разное.

Совет: Требуйте подробное приложение — марка окон, тип входной двери, установленные розетки для кондиционеров, радиаторов и т.д.

5. Передача без обременений

Убедитесь, что есть оговорка, обязывающая продавца снять все ипотеки и аресты до дня нотариального оформления.

Продавец может использовать ваш платеж для погашения своей ипотеки, но это должно быть строго описано как механизм.