Пълен наръчник за покупка на апартаменти на зелено: Рискове и Стъпки (2026)
Ръководство за покупка на имот на зелено. Научете какви са рисковете, как да проверите строителя, какви са схемите на плащане и значението на Акт 14, 15 и 16.
Мистър Имот
•5 мин четене
Share:
Покупката на апартаменти на зелено остава един от най-популярните начини за придобиване на собственост в градове като Пловдив, София и Варна. Основната причина е цената – често с 20% до 30% по-ниска от тази на готовите жилища.
Въпреки финансовата изгода, покупката на имот в строеж крие своите специфични рискове. В тази статия ще разгледаме целия процес – от проверката на инвеститора до финалното прехвърляне, за да ви помогнем да направите информиран избор и да защитите инвестицията си.
Какво означава „покупка на зелено"?
Терминът „на зелено" означава закупуване на недвижим имот, който все още не е построен или не е въведен в експлоатация. Вие на практика купувате „право на строеж" или бъдеща вещ.
Процесът е обвързан с три ключови етапа на строителството, регламентирани в ЗУТ (Закон за устройство на територията):
Акт 14 (Груб строеж): Конструкцията на сградата е завършена, покривът е сложен. Тук вече имотът съществува като самостоятелен обект и правото на собственост може да бъде прехвърлено с нотариален акт.
Акт 15: Сградата е напълно завършена. Подписан е документ, че строителството отговаря на одобрените проекти.
Акт 16 (Разрешение за ползване): Това е финалният печат. Сградата е годна за обитаване, има партиди за ток и вода и е въведена в експлоатация.
Важно: Банките финансират много по-лесно имоти, които вече имат Акт 14 или Акт 15. Финансирането на имот в начален етап (изкоп) обикновено изисква самоучастие или обезпечение с друг имот.
Стъпка 1: Проверка на инвеститора и имота
Преди да платите какъвто и да е задатък (стоп-капаро), трябва да направите задълбочено проучване. Търсенето на „апартаменти на зелено Пловдив" или „имоти София" ще ви даде стотици резултати, но не всички оферти са сигурни.
Какво да проверим за строителя/инвеститора?
Търговски регистър: Проверете историята на фирмата в Търговския регистър. Има ли запори? Кой е собственикът?
История на завършени обекти: Посетете стари сгради на същия строител. Какво е качеството на строителството след 5 години? Има ли течове или пукнатини?
Форуми и отзиви: Потърсете мнения в „bg-mamma" или специализирани групи за „имоти" във Facebook.
Проверка на земята (Парцела)
Най-големият риск е, ако земята, върху която се строи, е ипотекирана в полза на банка, кредитираща строителя.
Изискайте актуална скица и документ за собственост на земята.
Направете справка в Имотния регистър (чрез Агенция по вписванията) за тежести върху парцела.
Последвайте ни
Не изпускайте нито една новина за пазара на имоти.
Ръце държат лупа над архитектурни планове и правни документи, проверка на детайли, офисна среда, топло осветление
Стъпка 2: Предварителен договор за покупка на имот
Това е най-важният документ при сделките на зелено. Тъй като нотариалното прехвърляне често се случва на по-късен етап, предварителният договор е вашата единствена защита.
Какви клаузи задължително трябва да присъстват?
Ясна схема на плащане: Точни дати или етапи (напр. „10% при Акт 14"), при които се дължат сумите.
Срокове за завършване: Конкретни дати за издаване на Акт 14, 15 и 16.
Неустойки: Какво дължи строителят, ако закъснее с 6 месеца? А ако изобщо не завърши сградата?
Степен на завършеност: Детайлно описание – каква ще е дограмата, изолацията, ще има ли интериорни врати, как ще се предаде апартаментът (на шпакловка и замазка или до ключ).
Клауза за индексация на цените: Внимавайте за клаузи, които позволяват на строителя да вдига цената при инфлация или поскъпване на материалите. Опитайте се да договорите „фиксирана крайна цена".
Съвет: Никога не подписвайте предварителен договор, без да се консултирате с адвокат, специализиран в вещното право. Стандартните бланки на инвеститорите винаги защитават техния интерес, не вашия.
Стъпка 3: Схеми на плащане на зелено
При покупка на апартаменти от строител, схемите на плащане варират, но най-често срещаните са:
1. Стандартна (Балансирана) схема
10-20% при подписване на предварителен договор (първа копка).
30-40% при достигане на кота „Бѝло" (покрив/Акт 14).
30% при дограма и фасада (преди Акт 15).
10% при Акт 16 и нотариално прехвърляне.
2. Схема с голямо първоначално плащане (по-ниска цена)
Някои инвеститори (особено в райони като „Остромила" или „Смирненски" в Пловдив) предлагат отстъпка, ако платите 80-90% още в началото.
Риск: Ако строителят фалира, губите почти цялата сума.
Полза: По-ниска цена на кв.м.
3. Схема с банково кредитиране
Ако ползвате ипотечен кредит, банката обикновено изплаща парите на траншове директно на строителя, след като нейни експерти удостоверят, че съответният етап е завършен.
Изометрична 3D илюстрация на план на апартамент в строеж, различни етапи на завършване, показвани в секции, купчини пари или монети, представляващи етапи на плащане
Рискове при покупка на имот на зелено и как да ги избегнем
Риск 1: Строителят фалира или спира строежа
Това е кошмарът на всеки купувач.
Защита: Не плащайте големи суми авансово. Обвържете плащанията с реално свършена работа.
Риск 2: Имотът се оказва ипотекиран
Инвеститорът може да е ипотекирал правото на строеж или земята, за да финансира обекта. Ако не погаси кредита си, банката може да вземе вашия апартамент, дори да сте го платили напълно.
Защита: В предварителния договор и в нотариалния акт трябва изрично да пише, че имотът се прехвърля „чист от тежести". Изискайте удостоверение за липса на тежести в деня на сделката.
Риск 3: Разминаване в квадратурата
Често „общите части" са непропорционално големи или реалната жилищна площ е по-малка от очакваното.
Защита: Искайте архитектурен план с точни размери още преди подписване.
Необходими документи за сделката
Когато наближи моментът за прехвърляне на собствеността (обикновено на Акт 14 или Акт 15/16), ще са ви нужни:
От строителя:
Документ за собственост на земята/право на строеж.
Кадастрална схема на имота.
Данъчна оценка.
Удостоверение за липса на тежести.
Разрешение за строеж и съответните Актове.
От купувача:
Лична карта.
Декларация за гражданство и гражданско състояние.
Декларация по чл. 264 от ДОПК (за липса на данъчни задължения).
Документ за произход на средствата (за суми над 30 000 лв.).
Щастлива млада двойка получава ключове за нов модерен апартамент от имотен агент, празна стая с големи прозорци, ярка слънчева светлина, размазана градска гледка навън
Заключение: Струва ли си рискът?
Покупката на апартаменти на зелено в градове като Пловдив и София е отлична инвестиция, която може да донесе висока доходност след завършване на сградата. Ключът към успеха не е късметът, а добрата подготовка.
Внимателната проверка на документите, консултацията с юрист и изборът на реномиран строител са задължителни стъпки.
Търсите имот в Пловдив или региона? Разгледайте нашите актуални предложения за имоти на зелено от проверени инвеститори на https://mrimot.com/bg/obiavi.
