Пълен наръчник за покупка на апартаменти на зелено: Рискове и Стъпки (2026)
Ръководство за покупка на имот на зелено. Научете какви са рисковете, как да проверите строителя, какви са схемите на плащане и значението на Акт 14, 15 и 16.
Мистър Имот
•5 мин четене
Сподели:
Покупката на апартаменти на зелено остава един от най-популярните начини за придобиване на собственост в градове като Пловдив, София и Варна. Основната причина е цената – често с 20% до 30% по-ниска от тази на готовите жилища.
Въпреки финансовата изгода, покупката на имот в строеж крие своите специфични рискове. В тази статия ще разгледаме целия процес – от проверката на инвеститора до финалното прехвърляне, за да ви помогнем да направите информиран избор и да защитите инвестицията си.
Какво означава „покупка на зелено"?
Терминът „на зелено" означава закупуване на недвижим имот, който все още не е построен или не е въведен в експлоатация. Вие на практика купувате „право на строеж" или бъдеща вещ.
Процесът е обвързан с три ключови етапа на строителството, регламентирани в ЗУТ (Закон за устройство на територията):
Акт 14 (Груб строеж): Конструкцията на сградата е завършена, покривът е сложен. Тук вече имотът съществува като самостоятелен обект и правото на собственост може да бъде прехвърлено с нотариален акт.
Акт 15: Сградата е напълно завършена. Подписан е документ, че строителството отговаря на одобрените проекти.
Акт 16 (Разрешение за ползване): Това е финалният печат. Сградата е годна за обитаване, има партиди за ток и вода и е въведена в експлоатация.
Важно: Банките финансират много по-лесно имоти, които вече имат Акт 14 или Акт 15. Финансирането на имот в начален етап (изкоп) обикновено изисква самоучастие или обезпечение с друг имот.
Стъпка 1: Проверка на инвеститора и имота
Преди да платите какъвто и да е задатък (стоп-капаро), трябва да направите задълбочено проучване. Търсенето на „апартаменти на зелено Пловдив" или „имоти София" ще ви даде стотици резултати, но не всички оферти са сигурни.
Какво да проверим за строителя/инвеститора?
Търговски регистър: Проверете историята на фирмата в Търговския регистър. Има ли запори? Кой е собственикът?
История на завършени обекти: Посетете стари сгради на същия строител. Какво е качеството на строителството след 5 години? Има ли течове или пукнатини?
Форуми и отзиви: Потърсете мнения в „bg-mamma" или специализирани групи за „имоти" във Facebook.
Проверка на земята (Парцела)
Най-големият риск е, ако земята, върху която се строи, е ипотекирана в полза на банка, кредитираща строителя.
Изискайте актуална скица и документ за собственост на земята.
Последвайте ни
Не изпускайте нито една новина за пазара на имоти.
Направете справка в Имотния регистър (чрез Агенция по вписванията) за тежести върху парцела.
Стъпка 2: Предварителен договор за покупка на имот
Това е най-важният документ при сделките на зелено. Тъй като нотариалното прехвърляне често се случва на по-късен етап, предварителният договор е вашата единствена защита.
Какви клаузи задължително трябва да присъстват?
Ясна схема на плащане: Точни дати или етапи (напр. „10% при Акт 14"), при които се дължат сумите.
Срокове за завършване: Конкретни дати за издаване на Акт 14, 15 и 16.
Неустойки: Какво дължи строителят, ако закъснее с 6 месеца? А ако изобщо не завърши сградата?
Степен на завършеност: Детайлно описание – каква ще е дограмата, изолацията, ще има ли интериорни врати, как ще се предаде апартаментът (на шпакловка и замазка или до ключ).
Клауза за индексация на цените: Внимавайте за клаузи, които позволяват на строителя да вдига цената при инфлация или поскъпване на материалите. Опитайте се да договорите „фиксирана крайна цена".
Съвет: Никога не подписвайте предварителен договор, без да се консултирате с адвокат, специализиран в вещното право. Стандартните бланки на инвеститорите винаги защитават техния интерес, не вашия.
Стъпка 3: Схеми на плащане на зелено
При покупка на апартаменти от строител, схемите на плащане варират, но най-често срещаните са:
1. Стандартна (Балансирана) схема
10-20% при подписване на предварителен договор (първа копка).
30-40% при достигане на кота „Бѝло" (покрив/Акт 14).
30% при дограма и фасада (преди Акт 15).
10% при Акт 16 и нотариално прехвърляне.
2. Схема с голямо първоначално плащане (по-ниска цена)
Някои инвеститори (особено в райони като „Остромила" или „Смирненски" в Пловдив) предлагат отстъпка, ако платите 80-90% още в началото.
Риск: Ако строителят фалира, губите почти цялата сума.
Полза: По-ниска цена на кв.м.
3. Схема с банково кредитиране
Ако ползвате ипотечен кредит, банката обикновено изплаща парите на траншове директно на строителя, след като нейни експерти удостоверят, че съответният етап е завършен.
Рискове при покупка на имот на зелено и как да ги избегнем
Риск 1: Строителят фалира или спира строежа
Това е кошмарът на всеки купувач.
Защита: Не плащайте големи суми авансово. Обвържете плащанията с реално свършена работа.
Риск 2: Имотът се оказва ипотекиран
Инвеститорът може да е ипотекирал правото на строеж или земята, за да финансира обекта. Ако не погаси кредита си, банката може да вземе вашия апартамент, дори да сте го платили напълно.
Защита: В предварителния договор и в нотариалния акт трябва изрично да пише, че имотът се прехвърля „чист от тежести". Изискайте удостоверение за липса на тежести в деня на сделката.
Риск 3: Разминаване в квадратурата
Често „общите части" са непропорционално големи или реалната жилищна площ е по-малка от очакваното.
Защита: Искайте архитектурен план с точни размери още преди подписване.
Необходими документи за сделката
Когато наближи моментът за прехвърляне на собствеността (обикновено на Акт 14 или Акт 15/16), ще са ви нужни:
От строителя:
Документ за собственост на земята/право на строеж.
Кадастрална схема на имота.
Данъчна оценка.
Удостоверение за липса на тежести.
Разрешение за строеж и съответните Актове.
От купувача:
Лична карта.
Декларация за гражданство и гражданско състояние.
Декларация по чл. 264 от ДОПК (за липса на данъчни задължения).
Документ за произход на средствата (за суми над 30 000 лв.).
Заключение: Струва ли си рискът?
Покупката на апартаменти на зелено в градове като Пловдив и София е отлична инвестиция, която може да донесе висока доходност след завършване на сградата. Ключът към успеха не е късметът, а добрата подготовка.
Внимателната проверка на документите, консултацията с юрист и изборът на реномиран строител са задължителни стъпки.
Търсите имот в Пловдив или региона? Разгледайте нашите актуални предложения за имоти на зелено от проверени инвеститори на https://mrimot.com/bg/obiavi.
