Предварителен договор за покупка на имот: 7 уловки и съвети

Подписването на предварителен договор за покупка на имот е най-критичният момент в процеса на придобиване на жилище. Това е документът, който фиксира цената, сроковете и състоянието на имота, преди да се стигне до нотариус.

Много купувачи смятат, че това е просто формалност, но истината е, че предварителният договор е вашата основна застраховка, особено при покупка на имот на зелено.

Какво представлява предварителният договор по закон?

Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния договор (нотариалния акт).

Важно: Този договор не прехвърля собствеността! Той е обещание за бъдещо сключване на окончателен договор. Ако една от страните се отметне, другата може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД пред съда за обявяване на предварителния договор за окончателен.

7 „уловки" и критични точки, които да проверите

1. Индексация на цената (Клауза „Инфлация")

В последно време много строители включват клаузи, които им позволяват да вдигнат цената след подписване, ако цените на материалите се повишат.

Съвет: Настоявайте за фиксирана цена. Ако индексацията е неизбежна, тя трябва да бъде таван (напр. не повече от 5%) и да е обвързана с официален индекс (като този на НСИ).

2. Срок за въвеждане в експлоатация (Акт 16)

Често договорите за апартаменти на зелено са неясни относно крайния срок. „Срокът е 24 месеца от започване на строежа" е опасна формулировка, защото не дефинира кога точно започва строежът.

Съвет: Поставете конкретна дата (напр. до 31.12.2025 г.).

3. Неустойки за забава

Договорът трябва да бъде симетричен. Ако вие дължите неустойка за забава на плащането, строителят/продавачът трябва да дължи неустойка за забава на завършването.

Уловка: Внимавайте за „максимален размер на неустойката". Някои строители ограничават неустойката до 2-3%, което не ги мотивира да бързат.

4. Описание на степента на завършеност

„На шпакловка и замазка" може да означава различни неща.

Съвет: Изисквайте подробно приложение – марка на дограмата, вид на входната врата, изградени изводи за климатици, радиатори и т.н.

5. Прехвърляне без тежести

Уверете се, че има клауза, задължаваща продавача да заличи всички ипотеки и запори преди деня на нотариалното изповядване.

Уловка: Продавачът може да ползва вашето плащане, за да заличи ипотеката си, но това трябва да бъде строго описано като механизъм.