Инвестиции в недвижими имоти през 2026: изгодно ли е да купиш имот сега в България
Изгодна ли е покупката на имот в момента, как се смята доходност, какви са данъците и таксите, какво е АДСИЦ и къде има най-силен интерес в България. Практичен наръчник от Мистър Имот.
Мистър Имот
•10 мин четене
Сподели:
Инвестиции в недвижими имоти през 2026: изгодно ли е да купиш имот сега в България
Има едно нещо, което се повтаря при почти всяко търсене около имотите в България. Хората не питат просто „къде има апартаменти“. Те питат дали сега е моментът. Дали имотът още е добра инвестиция. Дали да купят апартамент за наем, дали да търсят от частно лице, дали вместо това не е по-разумно да влязат във фонд за имоти.
И честно казано, това са правилните въпроси.
Защото пазарът не е евтин. Българската народна банка посочва, че през първото тримесечие на 2025 г. индексът на цените на жилищата е нараснал с 15.1% на годишна база. В същото време съотношението „цена/наем“ е било с 47.5% над дългосрочната си историческа средна стойност, което е ясен сигнал, че пазарът вече не се движи само от наемната логика. Отделно, по данни на БНБ, средният лихвен процент по новия бизнес при жилищните кредити е 2.46% през януари 2026 г., но вече действат и формални кредитни ограничения: LTV до 85%, DSTI до 50% и срок до 30 години, с ограничен буфер за отклонения. Източник: БНБ, „Икономически преглед“, 2025/02, и статистика за лихвените проценти. https://www.bnb.bg
Това означава следното: имотът още може да е добра инвестиция, но вече не стига да кажеш „ще го дам под наем и ще се изплати сам“. Трябва сметка.
Накратко
Пазарът не е евтин: цените на жилищата са нараснали с над 15% на годишна база, а съотношението цена/наем е значително над историческата средна стойност.
Имотът може да е добра инвестиция, но вече не стига да кажеш „ще го дам под наем“ – трябва реална сметка с разходи и данъци.
За инвестиция е изгодно само ако избереш правилния имот на правилната цена; пазарът наказва лошата сделка.
Директният имот дава контрол; АДСИЦ/фондове дават ликвидност и по-малко оперативна главоблъсканица – изборът зависи от целите ти.
Преди капаро: провери собственика, тежестите, кадастъра и документите – не превеждай пари само по снимки.
Какво всъщност значи „инвестиция в недвижим имот“
Последвайте ни
Не изпускайте нито една новина за пазара на имоти.
Когато човек търси „инвестиции в недвижими имоти“, обикновено има предвид едно от три неща:
да купи имот и да печели от наем
да купи днес и да продаде по-скъпо след време
да държи парите си в нещо, което според него пази стойност по-добре от кеш
И трите сценария са реални. Но и трите се чупят, ако сметката е направена през розови очила.
Официалната статистика на НСИ показва, че индексите на цените на жилищата са тримесечни показатели за пазарните цени на нови и съществуващи жилища и се изчисляват по хармонизиран европейски подход. Това е важно, защото не говорим за форумни впечатления, а за реална база за сравнение. Източник: НСИ, Индекс на цените на жилищата. https://www.nsi.bg
Истинският проблем при инвестиционния имот не е само „ще паднат ли цените“. Проблемът е и ликвидността. Дали ще можеш да продадеш бързо. Дали ще имаш празни месеци без наемател. Дали ще се появят скрити ремонти. Дали входната цена не е толкова висока, че реалната доходност да се стопи още преди първия наем.
Ключови числа от пазара
+15.1%Годишен ръст на цените на жилищата през Q1 2025
2.46%Средна лихва по нови жилищни кредити, януари 2026
47.5%Над историческата средна стойност цена/наем през Q1 2025
Изгодна ли е покупката на имот в момента
Няма честен универсален отговор. Има два различни въпроса.
Първият е: купуваш ли за живеене?
Вторият е: купуваш ли за доходност?
Ако купуваш за живеене, „изгодно“ често не значи максимална възвръщаемост. Значи предвидимост. Значи собствен дом, фиксирана месечна вноска вместо наем и по-малка зависимост от пазара на наеми. Но пак влизаш в пазар, в който цените са нараснали силно, а БНБ вече отчита значително отклонение на показателя цена/наем от историческата му средна стойност. Източник: БНБ. https://www.bnb.bg
Ако купуваш за инвестиция, тогава отговорът става по-неудобен: в много случаи покупката е изгодна само ако вземеш правилния имот на правилната цена. Не „някакъв имот“. Точно правилния. Причината е проста. При силен ръст на цените и ниски лихви доходността от наем започва да се свива, освен ако не влезеш добре като покупна цена, не държиш разходите ниски и не избягваш дълги празни периоди. Източник: БНБ. https://www.bnb.bg
С други думи: пазарът още дава възможности, но вече наказва лошата сделка много по-бързо от преди.
Имот с цел инвестиция: сметката, която повечето пропускат
Най-честата самозаблуда е тази:
„Апартаментът струва 180 000 евро, наемът е 700 евро, значи имам добра доходност.“
Не. Имаш груба сметка. Не реална доходност.
Ето какво влиза в реалната сметка при покупка в България:
такса вписване в Агенцията по вписванията: 0.1% от стойността, но не по-малко от 10 лв.
местен данък при възмездно придобиване: определя се от общинския съвет в диапазон от 0.1% до 3%
нотариална такса: по тарифа и според материалния интерес
доходът от наем на физическо лице се облага по ЗДДФЛ, като се признават 10% нормативни разходи
при продажба има важни изключения от облагане, включително за един жилищен имот при изминали повече от 3 години между придобиването и продажбата, както и за до два недвижими имота при повече от 5 години, при съответните условия
Една нормална инвестиционна сметка трябва да мине през пет стъпки:
Покупна цена плюс всички разходи по сделката
Очакван наем, но не „оптимистичен“, а реалистичен
Минус ремонти, обзавеждане, застраховка, данъци, празни месеци и поддръжка
Минус цената на кредита, ако има кредит
Накрая, проверка дали тази нетна доходност си струва спрямо риска
Точно тук повечето хора грешат. Не купуват доходност. Купуват надежда.
Фонд за инвестиции в недвижими имоти или директен имот
Търсенето „фонд за инвестиции в недвижими имоти“ обикновено е знак, че човек иска експозиция към имоти, но не иска да се занимава с наематели, ремонти и нотариуси.
В българския контекст това най-често означава АДСИЦ. Комисията за финансов надзор напомня, че дружество със специална инвестиционна цел разпределя като годишен дивидент не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година по законовия ред. Българската фондова борса поддържа секторен индекс BGREIT, а методологията за индексите работи с пазарна капитализация, коригирана с free-float. КФН също обяснява, че колективните инвестиционни схеми са лицензирани или разрешени от регулатора. Източници: КФН, БФБ. https://www.fsc.bghttps://www.bse-sofia.bg
Практическият извод е много прост:
ако искаш контрол и можеш да управляваш актива, директният имот дава повече свобода
ако искаш ликвидност и по-малко оперативна главоблъсканица, АДСИЦ или друг регулиран инвестиционен продукт може да е по-разумен вариант
Но и тук има уловка. „Фонд за имоти“ не значи автоматично нисък риск. Трябва да гледаш какви активи държи, колко концентриран е, каква е ликвидността на търговията и каква е реалната история на разпределенията.
Къде да инвестирам в имот в България
Хората обичат списъци от типа „топ 5 града“. Но по-полезно е да има логика.
Първата логика е население. НСИ показва, че към 31.12.2024 г. населението на град София е 1 205 548 души, на град Пловдив 329 489, на град Варна 318 737, а на град Бургас 189 014. По-големият град обикновено значи по-висока ликвидност и по-голям пазар на наематели и купувачи. Източник: НСИ. https://www.nsi.bg
Втората логика е доход. По данни на НСИ за третото тримесечие на 2025 г. средната брутна месечна заплата в област София (столица) е 3 474 лв., в Софийска област 2 322 лв., в област Варна 2 310 лв., в област Пловдив 2 171 лв., а в област Бургас 2 000 лв. Това не ти дава автоматично „най-добрия град“, но ти показва къде платежоспособността е по-силна. Източник: НСИ. https://www.nsi.bg
Оттам нататък логиката е следната:
София обикновено е пазарът с най-силна ликвидност и най-широк кръг купувачи и наематели. Пловдив често е добър баланс между мащаб, индустрия и по-нисък праг за вход. Варна има силен пазар, но трябва да се мисли внимателно за сезонност и тип търсене. Бургас е интересен, но не всеки имот там е еднакво добър за целогодишен наем.
Това значи, че правилният въпрос не е „кой град е най-добър“. Правилният въпрос е „кой тип имот в кой район в кой град има устойчиво търсене“.
Международен сайт за недвижими имоти: кога има смисъл
Това търсене идва обикновено от два типа хора. Българин, който гледа имот в чужбина. Или чужденец, който гледа имот в България.
Като примери за големи международни портали могат да се посочат Rightmove Overseas, Properstar и Tranio. А ако говорим за правото в рамките на ЕС, порталът Your Europe обобщава, че гражданин на ЕС има същите права като местните граждани при покупка или продажба на имот в друга държава членка, при спазване на местните правила. За земята в България обаче има и конституционна рамка. Член 22 от Конституцията урежда условията, при които чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя. Източници: Your Europe, Конституция на Република България. https://europa.euhttps://www.parliament.bg
Тук скритият проблем почти никога не е самият портал. Проблемът е проверката на конкретната обява. Има схеми с фалшиви обяви за продажба и наем на недвижими имоти, при които се искат предварителни плащания. Затова международният портал е само вход. Не е гаранция. Източник: Europol. https://www.europol.europa.eu
„Имоти бг“, обяви от частни лица и защо хората толкова често се подвеждат
Когато някой търси „имоти бг“, много често няма предвид конкретен сайт, а просто иска място с много обяви. В България има близки като изписване платформи, които хората често бъркат. В общите условия на Imoti.bg е записано, че публикуването на обяви е безплатно и става след предварителна регистрация. В imot.bg е посочено, че частните лица могат да публикуват обяви след регистрация, а за агенциите има изискване да поддържат реални и актуални оферти и да премахват неактуалните. Източници: Imoti.bg, Imot.bg. https://www.imoti.bghttps://www.imot.bg
Това звучи добре, но не е достатъчно.
Когато търсиш имот през портал, има няколко червени флага:
една и съща снимка в няколко обяви
различна площ за уж един и същ имот
различна цена в няколко портала
натиск за капаро преди сериозна проверка
неясен собственик или посредник, който увърта за документите
Ако търсиш директно от частно лице, това не е автоматично по-безопасно. Понякога е по-евтино. Понякога е просто по-рисково, ако не знаеш какво проверяваш.
Как да купиш от частно лице и да не влезеш в капан
Това е може би най-полезното нещо за всеки купувач.
Агенцията по вписванията посочва, че удостоверението за имот отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права към момента на изготвянето му. В Имотния регистър могат да се правят справки и онлайн след регистрация и заплащане на такса. Отделно Агенцията по вписванията предлага и безплатна онлайн проверка за автентичност на удостоверение за тежести. Източник: Агенция по вписванията. https://www.registryagency.bg
От страна на кадастъра КАИС дава достъп до заявления за услуги, справки и проверки, а МРРБ и АГКК посочват, че електронните услуги са по-евтини и че скиците и схемите са безсрочни, освен ако няма промяна в данните за имота. Източници: КАИС, МРРБ, АГКК. https://kais.cadastre.bghttps://www.mrrb.bghttps://www.cadastre.bg
Минималният чеклист преди капаро изглежда така:
провери кой е собственикът
провери тежестите
провери кадастъра и идентификатора
сравни площ, адрес, схема, нотариален акт и реално състояние
не превеждай пари само по снимки и обещания
не разчитай на „казаха ми, че всичко е чисто“
Точно тук Мистър Имот може да прави разликата. Не с повече шум. С повече яснота.
Има ли смисъл да гледаш и други източници освен класическите портали
Да.
Освен стандартните портали, OLX има отделна категория за недвижими имоти. Има и официални канали за публични продажби, като регистъра на Камарата на частните съдебни изпълнители. Източници: OLX, КЧСИ. https://www.olx.bghttps://sales.bcpea.org
Това не значи, че там автоматично ще намериш изгодна сделка. Значи само, че пазарът не свършва с първата страница в големите портали.
Финалът, който повечето статии пропускат
Имотът не е магическа инвестиция. И не е лоша инвестиция по дефиниция.
Той е добър или лош според входната цена, локацията, ликвидността, документите, разходите и времето, за което си готов да държиш актива.
Днес, в България, има три неща, които са верни едновременно:
цените на жилищата са нараснали силно
кредитът още е сравнително евтин
добрите сделки не са изчезнали, но вече не са очевидни
Точно затова най-смисленият подход не е да гадаеш „накъде ще тръгне пазарът“. По-смислено е да провериш дали конкретният имот издържа на числа.
И ако трябва да го кажем съвсем просто:
Не купувай имот, защото „имотът винаги расте“.
Купувай само ако можеш да обясниш на себе си откъде точно ще дойде печалбата.
Търсиш ново строителство без излишни брокерски такси?
В Мистър Имот ще намериш реални обяви, качени директно от инвеститорите, за да разгледаш проекти и да се свържеш директно с фирмите.
